据《悉尼晨锋报》报道，住房可负担性问题已经成为“澳洲居民烦恼榜”的榜首，超过了健康、教育和工作问题。年轻一代因为买不起房而焦虑，父母一代则因为自己的孩子买不起房而更焦虑。无论什么年龄、性别甚至是政治倾向，住房问题都在困扰着今天的澳洲人民。

２０１７年７月１日的新财年开始，澳洲政府在房地产领域的一系列新政对于澳洲国内和海外买家都产生了巨大影响。这里，我们来了解一下澳大利亚各个州在房地产领域的新政。

ＮＳＷ新政――助力国内首次置业者，打压地产投资人和海外买家

ＮＳＷ印花税的变化——首次澳洲本国购房者购买65万澳元以下的房产将获得印花税的免征，购买80万澳元以下的房产可享有印花税折扣

在新的政策下，在新南威尔士州，免付新房或二手房印花税的下限从55万提高至65万澳元。无论是楼花还是现房，只要是65万以下的房产，首次置业者都可以享受印花税的减免，而售价在65万到80万区间的房产，则享有印花税的折扣。这样的话，对于一幢价值65万的房产，印花税的折扣可以高达24000元，借款人保险的印花税也取消了，这样置业者就又节省了2900元。在修改一系列让首次置业者更容易晋身业主的新政同时，澳洲政府进一步打压地产投资人的利润空间。对于楼花的印花税免除条例被取消，原本对于物业投资者和海外买家在12个月内支付印花税的优惠条款也一并取消，如果说对国内地产投资人的优惠变少了，那么对于海外投资人来说，购买澳大利亚物业的境况则是雪上加霜。其中最主要的一条是——2017年7月1日开始，澳洲政府对海外地产投资人征收的印花税比例从4%提高到8%，整整翻了一倍！而地税也从0.75%增加到了2%。

www.finder.com.au/new-south-wales-stamp-duty-guide

ＶＩＣ新政

维多利亚州的印花税政策和新州相似，购买首套住房的业主，房屋售价在澳币60万以下的楼花或者二手房，可享受印花税减免，60万到75万区间的物业，可享受印花税折扣。具体减免详见下表：

维州的本地首次置业者最高可全额减免印花税，对于本地首次置业者的条件如下：

• 需住满至少12个月

• 非投资房

• 只限澳洲公民或者拥有澳洲绿卡

• 适用房型：期房/二手房/别墅/联排/公寓

• 60万以下可免全部印花税

维多利亚州首置业者津贴的多少根据置业地点有很大区别，在墨尔本市区置业的首次置业者，可以获得$10,000澳币的津贴，而在维多利亚州边远地区（Regional）地区的置业者，可获得双倍即高达$20,000澳币的津贴。

７月１日之后海外人士想在维州想买房的话，不仅要支付5.5%的全额印花税，还有7%的额外印花税，加起来需要支付12.5%的印花税！如果你买房是为了投资，房屋目前是空置状态的话，这样，从2018年1月1日起，你还需要交付物业空置税！如果一年内的空置时间超过六个月，那就需要上交房屋增值部分的1%！

之前在墨尔本购买现房公寓，海外人士需要支付7%的海外置业税和约5.5%的全额印花税，加在一起是12.5%左右税。但是，之前维州政府为了鼓励期房建设，针对期房公寓有一个豁免政策，海外人士实际只需要支付7%的海外置业税。而2017年7月1日新政实施以后，所有人在维多利亚州购买期房将不再享有印花税的减免，包括海外人士，以及澳洲公民、永居签证PR持有者（满足75万以下首次置业的当地业主除外）。对海外购房者而言，购买期房将需要支付12.5%左右的税，购买成本上升不少，影响很大。

昆士兰州新政

昆士兰州的$20,000 First Home Buyers Grant也称为首置业者津贴，还有QLDFirst Home Buyers Stamp Duty Rebate，称为首置业印花税折扣，用于购买已建立的住房或空置土地的人。

符合资格的澳洲居民可以从QLD政府获得高达28,750（20,000+8,750）澳币的补助，更轻松地晋升业主。

1. QLD First Home Buyers Grant（也称为昆士兰州首置业者津贴）-是一个20000澳币的补助，专门用于给建造或购买新房子的首置业者；

2. QLD首次置业者印花税折扣 - 如果购买售价在55万澳币以下的现房，则扣最高可达$8,750。或者如果购买一块40万澳币以下的空地，折扣最高可达$7,175。

3. 海外身份置业者在昆州购房自2016年10月起将面临额外3%的印花税。

有趣的是，截至2017年7月，自从2016年7月1日开始推出20,000澳币津贴计划，QLD政府已经收到了4,900个申请，总额超过9800万澳币，所以QLD的物业受欢迎的程度是可以想见的！ （www.blackk.com.au/first-home-loans/first-home-buyers-grant-qlds-comprehensive-guide）

海外人士在澳购房新政

从2017年7月1日起，海外买家在澳洲置业的FIRB申请费将提高10%。而从海外人士手中购买房产的成本也大幅提高。超过75万的物业（以前是200万），买方需要预扣房产合同价格12.5%的预扣税（以前为10%）。

在新州，海外投资者的附加税将从4%增涨至8%，土地税附加费也将从每年的0.75%提高到2%。此举宣告新州对海外购房正式收紧。

新政对地产投资市场的影响

租房投资市场的情况也不容乐观。7月1日起，澳洲将对出租房可抵扣的费用进行限制。所有投资房费用中，检查投资房所产生的机票、汽车、住宿等差旅费用都被剔除， 并且不允许包括前任房主所购买安置的设备装修等的折旧作为费用。

总的来说，目前基本预测是2018年储备银行有可能会加息。今年，部分银行的贷款产品利息已经上升，对于贷款人的资金要求和资质也有所提高。针对各个具体城市，悉尼、墨尔本、布里斯本目前依然处于上升通道，但是悉尼楼市的涨幅已经放缓。由于前几年悉尼楼市的高速增长，悉尼的高昂的物业价格似乎已然使其成为下一个纽约或者伦敦。

当前的形势，是否是地产投资的好时机？

毋庸置疑，房产投资对于绝大部分人来讲，是实现财务自由最简便的手段。投资者只要有这个经济实力，最好尽可能早地进入楼市，由于物业（特别是带有土地的独立房）具有保值、抗通胀的特性，等待房价下跌的机会比较小。在理性的投资方案里，房地产往往占据着相当大的比例，在有条件的情况下，无论是购买二手房还是楼花，都应当争取尽早进入地产市场。但是，考虑到现在悉尼高昂的物业价格，于此同时，贷款比从前相对严格了许多，还要考虑利率上调后是否能够负担房贷的问题，因此首置业者和投资者都需要全面权衡和考量购买物业之后的还贷问题。

海外投资者在澳洲的买房之路也许会比较艰难。7月1日以后，悉尼和墨尔本的海外投资者印花税和地税加在一起，将达到12%，而且对于海外投资人的贷款政策非常严格。但是，专门针对中国买家Sodichan.com网站创始人EstherYong表示“这些政策打击的是海外中等水平的买家，而不是奢侈物业买家，因为豪宅买家购买的是生活方式，而不是投资。”中国有相当一部分物业投资人具有全款买房的实力，他们也许是未来投资澳洲地产的主力。

“Omega Asquith”，悉尼上北区性价比超一流的建筑精品

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